Voici les prix par provinces (maisons) et par grandes villes (appartements) et leur évolution annuelle déflatée, de ce 24 octobre 2009.
Hier liggen de prijzen per vierkante meter van de appartementen in vijf Belgische steden (de stad met al zijn administratief arrondissement), zoals de prijzen van de huizen in al de provincies en in Brussel, en hun jaarlijkse evolutie (24 oktober 2009).
L’indice est redescendu à 2004 €/m², après une longue excursion à 2050 € voire davantage. Il n’a cependant
pas atteint son point bas de mi-2007.
Les prix comparés de juillet 2007 et d’octobre 2009 sont donnés pour cinq catégories de biens au tableau 1, pour la Région de Bruxelles-Capitale. Ces résultats sont corrigés par l’inflation et ramenés à la base 100 = juillet 2007 au tableau 2. Plus bas, sont données les répartitions de prix de ces catégories de biens (en nombre de biens par tranche de 1000 €) pour octobre 2009 (rouge). Elles sont comparées aux mêmes courbes inflatées correspondant à juillet 2007 (noir).
Hier liggen de gemiddelde en de mediane prijzen (zie tabel 1) van 5 types goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De tabel 2 geeft de evolutie tussen juli 2007 en nu (oktober 2009) na correctie van de inflatie. “100” betekent dat de prijs hetzelfde evolutie dan de inflatie sinds juli 2007 heeft gehad. Hieronder liggen ook de grafieken van het aantal goederen per 1000 € in functie van de prijs. Ze geven een overzicht van de repartitie van de prijzen van deze goederen (rode lijnen). De zwarte lijnen geven de prijzen in juli 2007, na correctie van de inflatie.
|
Date/datum |
Flats |
1ch/k |
2ch/k |
3ch/k |
maison/huis |
|||||
|
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
|
|
07/07/2007 |
106555 |
100000 |
170409 |
150000 |
246271 |
220000 |
372700 |
320000 |
419744 |
360000 |
|
07/10/2007 |
106304 |
100000 |
167033 |
150000 |
245251 |
215000 |
366685 |
315000 |
415089 |
339000 |
|
12/10/2008 |
107801 |
100000 |
170471 |
151225 |
253988 |
225000 |
419455 |
340000 |
453892 |
368000 |
|
15/09/2009 |
103391 |
100000 |
167700 |
150000 |
260867 |
235000 |
424756 |
345000 |
433265 |
362500 |
|
15/10/2009 |
107434 |
110000 |
169400 |
150000 |
259624 |
243500 |
414028 |
340000 |
419308 |
365000 |
Table 1 – Tabel 1
|
Date/datum |
Flats |
1ch/k |
2ch/k |
3ch/k |
maison/huis |
|||||
|
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
|
|
07/07/2007 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
|
07/10/2007 |
99,4 |
99,6 |
97,6 |
99,6 |
99,2 |
97,3 |
98,0 |
98,0 |
98,5 |
93,8 |
|
12/10/2008 |
95,6 |
94,4 |
94,5 |
95,2 |
97,4 |
96,6 |
106,3 |
100,3 |
102,1 |
96,5 |
|
15/09/2009 |
92,5 |
95,3 |
93,8 |
95,3 |
101,0 |
101,8 |
108,7 |
102,8 |
98,4 |
96,0 |
|
15/10/2009 |
96,4 |
105,1 |
95,0 |
95,6 |
100,8 |
105,8 |
106,2 |
101,6 |
95,5 |
96,9 |
Table 2 – Tabel 2
Les ventes publiques sont, souvent, une bonne illustration du décalage actuel entre les prétentions des vendeurs et les possibilités des acheteurs.
En guise d’illustration, on peut citer cette magnifique villa des abords de Namur, mise en vente sans succès à 389 000 € par une agence et finalement adjugée… 142 000 €, sous réserve de surenchère, mais sans deuxième séance. Le plus drôle est que les deux annonces cohabitent sur Immoweb !
Cet exemple n’est pas représentatif de tous les cas, gardons les pieds sur terre ! Mais il illustre l’avantage que l’on peut tirer, en tant qu’acheteur, de vendeurs qui ont la « corde au cou ».
Sur ces marchés locaux, quelques tendances ressortent clairement :
Le prix des appartements continue à monter à Gand, qui semble dépasser Bruxelles, assez stable. Le prix des appartements anversois diminue. Les prix des appartements à Charleroi et à Liège n’évoluent pas de manière claire dans cet indice, les volumes considérés étant réduits.
En Wallonie, l’ajout d’une droite de régression (non représentée ici) sur tous les graphiques montre une tendance à la baisse dans toutes les provinces. Mais les variations mensuelles sont telles qu’elles masquent la tendance globale. La baisse est forte en Hainaut, où le prix des maisons est descendu à 1000 €/m² à deux reprises.
Même remarque en Flandre, à l’exception de la Province d’Anvers. La chute dans le Limbourg est assez forte.
Les maisons baissent clairement à Bruxelles. Depuis cet été, elles ne semblent plus dépasser, en moyenne, 1900 €/m², contre plus de 2000, mi-2008. Une tendance plus légère à la baisse est observée dans les deux Brabants.
Concernant Bruxelles, la baisse observée via cet indice est en apparente contradiction avec d’autres données, les répartitions détaillées, publiées tous les mois également sur ce site (voir, par exemple : http://immobruxelles.over-blog.com/article-36936906.html ). On y constate, au contraire, que les prix unitaires des maisons de trois chambres ont conservé une médiane avoisinant 360 000 € (avec quelques variations entretemps).
Cette contradiction s’explique par le fait que les premiers chiffres (graphiques ci-dessus) sont confectionnés à partir des nouveaux biens mis sur le marché, tandis que les seconds sont basés sur l’ensemble des stocks, dans lesquels il y a de nombreux biens « dormants ». Comme le nombre d’invendus a augmenté depuis 2007 de 80-90 000 biens sur Immoweb à 110 000 - 120 000 maintenant, il est probable qu’une partie de ces nouveaux biens soit destinée à « dormir » et que le prix des biens vendables descende bien plus que ne le suggère le graphique. Un fait nouveau, toutefois : le stock invendu semble se stabiliser depuis cet été. En effet, en 2007 et 2008, une légère baisse (saisonnière) du nombre de biens en vente sur Immoweb a été observée en été (83 500 à 82 000 et 106 000 à 104 000). La baisse a été plus forte en 2009 sur la même période (120 000 à 114 000), et, depuis la rentrée, les stocks sont stables (113 000 – 114 000) et ne montent plus.
Partant des graphiques ci-dessus, des moyennes nationales ont été construites, pour les appartements et les maisons :
En noir, les données brutes.
En gris, les données corrigées de l’inflation / déflation.
Il ressort les éléments suivants :
Le prix des maisons baisse.
L’essentiel du mouvement de baisse s’est produit seconde moitié 2008.
Après prise en compte de l’inflation, il s’avère que cette baisse a commencé à une date antérieure, début 2008 ayant connu une forte inflation des biens de consommation.
Les maisons ont peu évolué durant l’été 2009, mais il faut tenir compte du fait que la belle saison pousse les prix des maisons à la hausse (cf. encore l’été 2008). Qu’en sera-t-il cet automne ?
Il est difficile de mettre en évidence une tendance claire pour les appartements, la moyenne étant entachée des variations brutales de Liège et de Charleroi.
Bref, les prix des maisons sont en cours de forte correction. Il est difficile de prédire l’ampleur de la correction à venir. Elle dépendra fortement des niveaux des taux d’intérêt et, par-dessus tout, de la crise et de l’ampleur des pertes d’emplois de qualité. La tendance à la réduction des aides fiscales au logement n’est pas non plus favorable au marché (suppression de l’aide pour les panneaux photovoltaïques, réduction annoncée et en attente de confirmation des déductions sur les emprunts).
Il semble que la procédure appliquée ici (prix des annonces au lieu des transactions réelles) sous-estime la baisse réelle, par la non prise en compte de la négociation des prix et de l’accumulation de biens surévalués.
Les appartements semblent ne pas avoir connu de correction aussi sérieuse. Ceci pourrait être dû au fait qu’ils sont une solution de rechange pour les nombreux ménages qui ne savent plus assumer le prix actuel des maisons, ce qui maintient un niveau de demande plus élevé pour ces biens.
Reste la question de la hausse claire des prix des appartements gantois, qui demanderait une explication vu le contexte actuel.
Voici les prix par provinces (maisons) et par grandes villes (appartements) et leur évolution annuelle déflatée, de ce 27 septembre 2009.
Hier liggen de prijzen per vierkante meter van de appartementen in vijf Belgische steden (de stad met al zijn administratief arrondissement), zoals de prijzen van de huizen in al de provincies en in Brussel, en hun jaarlijkse evolutie (27 september 2009).
Voici un nouveau venu dans le domaine de l’immobilier :
Les sujets traités vont du marché français aux marchés internationaux, en passant par l’inflation et les taux d’intérêt. A découvrir !
L’indice des appartements modestes, basé sur les annonces d’appartements de 105 000 € ou moins, à Bruxelles, s’élève, pour septembre, à 2 064 €/m².
(Rappel : courbe rose : prix affichés ; courbe bleue : prix corrigés de l’inflation)
Les prix comparés de juillet 2007 et de septembre 2009 sont donnés pour cinq catégories de biens au tableau 1, pour la Région de Bruxelles-Capitale. Ces résultats sont corrigés par l’inflation et ramenés à la base 100 = juillet 2007 au tableau 2. Plus bas, sont données les répartitions de prix de ces catégories de biens (en nombre de biens par tranche de 1000 €) pour septembre 2009 (rouge). Elles sont comparées aux mêmes courbes inflatées correspondant à juillet 2007 (noir).
Hier liggen de gemiddelde en de mediane prijzen (zie tabel 1) van 5 types goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De tabel 2 geeft de evolutie tussen juli 2007 en nu (september 2009) na correctie van de inflatie. “100” betekent dat de prijs hetzelfde evolutie dan de inflatie sinds juli 2007 heeft gehad. Hieronder liggen ook de grafieken van het aantal goederen per 1000 € in functie van de prijs. Ze geven een overzicht van de repartitie van de prijzen van deze goederen (rode lijnen). De zwarte lijnen geven de prijzen in juli 2007, na correctie van de inflatie.
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Date/datum |
Flats |
1ch/k |
2ch/k |
3ch/k |
maison/huis |
|||||
|
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
|
|
07/07/2007 |
106555 |
100000 |
170409 |
150000 |
246271 |
220000 |
372700 |
320000 |
419744 |
360000 |
|
15/09/2007 |
104510 |
103000 |
170452 |
155000 |
248399 |
220000 |
369513 |
320000 |
422670 |
357000 |
|
08/09/2008 |
107217 |
101500 |
170982 |
153617 |
252633 |
225000 |
411816 |
325000 |
470708 |
380000 |
|
15/08/2009 |
108585 |
105000 |
168360 |
145270 |
261368 |
238000 |
426969 |
345000 |
459140 |
360000 |
|
15/09/2009 |
103391 |
100000 |
167700 |
150000 |
260867 |
235000 |
424756 |
345000 |
433265 |
362500 |
Table 1 – Tabel 1
|
Date/datum |
Flats |
1ch/k |
2ch/k |
3ch/k |
maison/huis |
|||||
|
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
Moy./ gem. |
Med. |
|
|
07/07/2007 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
100,0 |
|
15/09/2007 |
97,8 |
102,7 |
99,7 |
103,0 |
100,6 |
99,7 |
98,8 |
99,7 |
100,4 |
98,9 |
|
08/09/2008 |
95,2 |
96,0 |
94,9 |
96,9 |
97,0 |
96,7 |
104,5 |
96,1 |
106,1 |
99,9 |
|
15/08/2009 |
97,5 |
100,4 |
94,5 |
92,6 |
101,5 |
103,5 |
109,6 |
103,1 |
104,6 |
95,6 |
|
15/09/2009 |
92,5 |
95,3 |
93,8 |
95,3 |
101,0 |
101,8 |
108,7 |
102,8 |
98,4 |
96,0 |
Table 2 – Tabel 2
